Em, 11/12/2025
José Homero Adabo (1)
O Governo Federal publicou a Lei nº 15.265/2025, instituindo o REARP – Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial de bens móveis e imóveis, através do qual o contribuinte poderá atualizar a valor de mercado os bens móveis e imóveis e regularizar bens existentes em 31.12.2024 e não declarados ao fisco.
A adesão ao Rearp permite a opção pelas seguintes modalidades:
- Atualização do valor de bens móveis automotores terrestres, aquáticos e aéreos sujeitos a registro público e imóveis localizados no território nacional ou no exterior; e
- Regularização de bens ou direitos que não tenham sido declarados ou tenham sido declarados com omissão ou incorreção em relação aos dados essenciais. Neste ponto, a regularização a que se refere a lei é a declaração de um recurso, bem ou direito ainda não informado pelo contribuinte, ou declaração sem as informações essenciais, que agora poderá ser regularizada.
Quem poderá optar pela atualização a valor de mercado?
- Os proprietários dos bens imóveis e os promitentes compradores ou detentores de título que represente direitos sobre estes bens, independentemente de registro público;
- Os inventariantes de espólio cuja sucessão tenha sido aberta até a data de opção pela atualização, em relação aos bens móveis ou imóveis que compõem o patrimônio do espólio; e
- Os proprietários de bens móveis automotores terrestres, aquáticos e aéreos sujeitos a registro público.
Quanto se pagará de IR para a atualização a valor de mercado?
O pagamento será de 4,0% pelas pessoas físicas e de 8,0% para as pessoas jurídicas que atualizarem o valor de seus bens e direitos.
O IR incidirá sobre o valor da atualização (valor de mercado menos o custo de aquisição).
A opção de atualização de valor só é válida para bens móveis automotores terrestres, aquáticos e aéreos sujeitos a registro público e imóveis localizados no território nacional ou no exterior, adquiridos com recursos de origem lícita, até 31 de dezembro de 2024, por pessoas físicas residentes no País, desde que declarados ao IR.
Mesmo que o contribuinte não tenha a escritura de compra do imóvel regularizada terá o direito à opção pelo REARP.
A diferença entre o valor do bem móvel ou imóvel atualizado e o seu custo de aquisição será considerada acréscimo patrimonial, sujeitando-se assim a pessoa física ao pagamento do imposto de renda à alíquota definitiva de 4% e a jurídica pela percentagem de 8,0%, em ambos os casos, sobre a diferença.
Neste cálculo não se aplica nenhum fator de redução da base de cálculo, alíquota ou sobre o valor do imposto devido.
Para fins de apuração do GCAP – Ganho de capital no futuro, será considerada como data de aquisição a data em que foi formalizada a opção pela atualização e o valor do custo, o montante atualizado nos termos acima.
O mesmo direito está sendo dado às pessoas jurídicas para atualizar o valor dos bens móveis e imóveis constantes do ativo permanente de seu balanço patrimonial em 31 de dezembro de 2024, a valor de mercado, e tributar a diferença pelo IRPJ de 4,8% e CSLL de 3,2%.
É interessante destacar que a lei só permite a atualização de bens registrados no ativo permanente do não circulante, o que impossibilita a atualização dos bens registrados no estoque no ativo circulante.
Neste ponto, não vemos problemas para os contribuintes, porquanto a não atualização monetária de bens do estoque não interfere na tributação do IR e CSLL.
Esta atualização no valor de mercado não se aplica aos bens móveis ou imóveis alienados antes da data de opção. Quanto aos imóveis rurais, a legislação permite a atualização apenas do valor da terra nua.
Cuidados adicionais na contabilidade das PJs
Chamamos a atenção para a obrigatoriedade da contabilidade controlar, em contas separadas, os valores de:
- Custo original dos bens móveis e imóveis, objeto desta atualização a valor de mercado, que estarão sujeitos à depreciação normal dedutível do IRPJ e CSLL;
- Separadamente, apenas o valor correspondente à valorização (diferença) do bem a valor de mercado, objeto da presente atualização, que também estará sujeito à depreciação contábil, mas sem a possibilidade de dedução do IRPJ e CSLL.
- Este controle passa a ser fundamental, a fim de se evitar questionamentos futuros pela RFB. É semelhante ao controle do valor de bens móveis e imóveis atualizados pelas antigas BTNs – Bônus do Tesouro Nacional (à época do plano cruzado), cujos valores de depreciação, para fins tributários, também se controlavam em contas separadas na contabilidade.
Entrega do Termo de Opção
A opção será feita mediante entrega de uma declaração, na forma ainda a ser estabelecida pela RFB e o pagamento integral ou a primeira quota dos tributos devidos.
O imóvel atualizado só garante o benefício se vendido após 5 anos
A venda de qualquer imóvel submetido à atualização na forma do REARP, que ocorrer no prazo de até 5 anos, contados da adesão, exceto se for por transmissão causa mortis ou decorrente de partilha em dissolução de sociedade conjugal ou união estável, acarretará a desconsideração de todos os efeitos do benefício.
Neste caso, o IR pago, atualizado pela taxa Selic, será deduzido do imposto devido na hipótese de apuração de ganho de capital na operação de alienação do imóvel.
O mesmo procedimento deverá ser adotado na alienação de bens móveis (veículo por ex.), exceto que o prazo fica reduzido para 2 anos, ou seja, perde o benefício se vendido dentro de 2 anos contados da adesão ao REARP.
Como fica quem já fez a atualização de imóvel prevista na Lei anterior?
No final de 2024 a Lei nº 14.973/2024 permitiu que as pessoas físicas e jurídicas pudessem atualizar o valor dos imóveis a valor de mercado, também com o pagamento do IR de 4,0% sobre a diferença.
Até então, o contribuinte só poderia atualizar o valor do seu imóvel na declaração do IR nos casos de reforma, benfeitorias e ampliação de área construída, desde que comprovado por documentação hábil.
Aquele benefício só atingiria imóveis que permanecessem no patrimônio do contribuinte (portanto, sem ser vendido) por no mínimo 3 anos.
A partir do 4º ano em diante, a parcela a ser descontada para cálculo do ganho de capital era progressiva, ou seja, aumentava 8 pontos percentuais ao ano sobre o valor da diferença (valor atualizado menos custo de aquisição) até atingir 100% após 15 anos.
Isso era um engessamento e muitos contribuintes deixaram de atualizar o valor dos seus imóveis.
Com a lei atual, quem optou por fazer a atualização de imóvel a valor de mercado em 2024, poderá migrar para o REARP (Lei nº 15.265/2025), sem precisar se submeter ao prazo de 15 anos para obter os benefícios completos da atualização a preço de mercado, exigidos pela lei antiga.
Como vai funcionar a regularização de bens e direitos não declarados?
Está autorizada a regularização de recursos (o direito de incluir na declaração de bens aqueles valores ainda não declarados), bens ou direitos, incluídas as aplicações financeiras, por pessoas físicas residentes ou domiciliadas no país em 31 de dezembro de 2024, de que sejam ou tenham sido proprietários ou titular em períodos anteriores.
Esta regularização será feita mediante entrega à RFB de declaração única e depois, de declaração retificadora de ajuste anual de IRPF de 2024, aplicando-se apenas aos bens e direitos de origem lícita, mantidos no Brasil ou no exterior, ou repatriados por residentes ou domiciliados no País, conforme a legislação cambial ou tributária, que não tenham sido declarados ou tenham sido declarados com omissão ou incorreção em relação a dados essenciais.
Na prática esta regularização depende ainda de regulamentação pela RFB.
O benefício do REARP se aplica aos titulares de direito ou de fato que, voluntariamente, declararem ou retificarem a declaração incorreta referente a recursos, bens ou direitos, devendo a declaração ou retificação ser acompanhada de documentos e informações sobre sua origem lícita, identificação, titularidade ou destinação.
Para a plena regularização, a lei exige que o contribuinte, pessoa física ou jurídica, voluntariamente declare ou retifique a declaração incorreta apresentada referente a recursos, bens ou direitos, devendo a declaração retificadora ser acompanhada de documentos e informações sobre sua origem lícita, com identificação, titularidade ou destinação dos recursos.
Os efeitos desta regularização são aplicados também ao espólio cuja sucessão esteja aberta em 31 de dezembro de 2024.
Para o bens imóveis, veículos, aeronaves, embarcações e demais bens móveis e ativos intangíveis (marca, software, patentes, criptoativos e demais ativos virtuais) a serem regularizados, a lei exige que o valor de mercado seja aferido por meio de avaliação feita por entidade especializada.
Nos parece aqui que esta avaliação deva ser feita por empresa, regularmente inscrita em órgãos fiscalizadores do exercício profissional e que os valores sejam informados através de Laudo Técnico.
Como ficam os rendimentos oriundos dos bens ou direitos regularizados?
Os rendimentos, frutos e acessórios decorrentes da regularização dos bens ou direitos de qualquer natureza regularizados nos termos aqui tratados, obtidos no ano calendário de 2025, deverão ser incluídos na declaração de ajuste anual da pessoa física ou na contabilidade, se for pessoa jurídica.
Quanto custa a regularização?
O montante dos ativos objeto de regularização será considerado acréscimo patrimonial adquirido em 31 de dezembro de 2024, ainda que nessa data não exista saldo ou título de propriedade.
Neste caso, o contribuinte, pessoa física ou jurídica, se sujeitará ao pagamento do IR de 15,0%, a título de ganho de capital.
Como vai se dar o pagamento dos tributos?
A adesão ao REARP, tanto para fins de atualização quanto para a regularização de bens ou direitos, será feita dentro de 90 dias contados da data da publicação da lei (o prazo vai até 19/02/2026).
A adesão só se concretiza com a entrega da respectiva declaração especial a ser criada pela RFB e o pagamento dos tributos devidos, na forma acima, em quota única ou em até 36 meses, em quotas iguais, mensais e sucessivas.
COMENTÁRIOS DO ESCRITÓRIO
Trata-se de uma medida bem semelhante àquela já tomada pelo governo federal em 2024, em que permitia a atualização do valor de bens e direitos, mediante o pagamento do IR por uma alíquota menor que a normal.
Contudo, a medida atual (Lei 15.285/2025) precisa ser mais bem analisada, por meio de simulação de dados, em relação à cada contribuinte e para um mesmo contribuinte, até mesmo em relação à cada bem ou direito a ser atualizado.
Por exemplo, se o imóvel foi adquirido até 1969 e mantido na declaração de bens e direitos a preço de custo, não faz sentido econômico a atualização a valor de mercado, porquanto qualquer que seja o valor do custo histórico, o ganho de capital já está isento do IR.
O mesmo ocorre com a redução autorizada por lei para o ganho de capital na alienação de imóveis adquiridos entre 1969 e 1988, que também possibilita uma redução do IR devido.
Assim, a decisão de se fazer ou não a atualização a valor de mercado de recursos, bens móveis e imóveis deve ser precedida de uma análise criteriosa e da simulação de dados.
Outro ponto relevante a ser considerado é que não há restrições na lei para que todos os recursos, bens móveis e imóveis sejam atualizados.
Assim sendo, o contribuinte poderá escolher qual o imóvel é mais vantajoso, proceder à atualização do valor e tomar uma decisão sobre cada um dos elementos do seu patrimônio passível de atualização, isoladamente.
INFORMAÇÕES ADICIONAIS: Por se tratar de um assunto inteiramente novo, de entendimento e explicação complexos, o Escritório poderá prestar esclarecimentos adicionais por meio de consultoria tributária, que deverá ser marcada na nossa recepção e será atendida pela Contª Elizabeth Adabo.
Ressalvamos por fim, que o conteúdo acima é um mero resumo explicativo do assunto veiculado.
Para outras questões pertinentes à matéria comentada, mas não abordadas neste trabalho, favor consultar o próprio texto legal no link a seguir: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2023-2026/2025/Lei/L15265.htm.
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(1) José Homero Adabo é Contador inscrito no CRC/SP sob o nº 74.137/O-3.
