Orientação Tributária aos Clientes
Assunto: Reforma Tributária – Locações e Venda de Bens do Ativo
Autora: Maria Elizabeth Adabo Magrini – Contadora, CRC/SP nº 268.948/O-0
Prezados clientes,
A Reforma Tributária para locação de imóveis e venda de bens do ativo, instituída pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, traz transformações profundas na documentação fiscal e na sistemática de cálculo dos tributos sobre bens e serviços.
Apresentamos a seguir as principais diretrizes e cuidados práticos para holdings patrimoniais, administradoras de bens e empresas que realizam locação ou alienação de itens do ativo imobilizado.
Essas mudanças também exigem atenção das empresas que administram patrimônio imobiliário.
O tema foi abordado anteriormente pelo Escritório Taquaral Contabilidade no artigo sobre os impactos da Reforma Tributária para holdings, que complementa as orientações apresentadas neste documento.
1. Cronograma da Reforma Tributária e emissão de documentos fiscais
A adequação à Reforma Tributária envolve novas exigências para emissão de documentos fiscais nas operações de locação de imóveis, locação de bens móveis e venda de bens do ativo imobilizado.
Os marcos indicados nesta orientação devem ser acompanhados conforme o enquadramento de cada contribuinte e a regulamentação aplicável.
| Operação | Documento indicado | Marco indicado na orientação |
| Locação de imóveis | NFLoc-e / NFS-e Nacional | 01/12/2026* |
| Locação de bens móveis | NFLoc-e / NFS-e Nacional | 01/12/2026* |
| Venda de veículos, máquinas e móveis do ativo | NF-e (Modelo 55) | 03/08/2026* |
*Observar o enquadramento do contribuinte, o cronograma aplicável e as regras específicas para optantes pelo Simples Nacional, que possuem regras próprias na NFS-e e início dos efeitos de IBS/CBS a partir de 2027. Os marcos indicados não dispensam a consulta aos atos oficiais e aos respectivos leiautes fiscais.
Atenção: A emissão do documento fiscal não implica, por si só, recolhimento imediato dos novos tributos em 2026.
Esse ano funcionará como período de teste e calibração de sistemas. Haverá dispensa do pagamento dos valores de IBS e CBS demonstrados, desde que as obrigações acessórias correspondentes sejam integralmente cumpridas, conforme as regras aplicáveis.
Para compreender melhor as adaptações nos documentos fiscais, recomendamos também a leitura da orientação sobre adaptação da NF-e à Reforma Tributária e aos novos campos de IBS e CBS.
As diretrizes oficiais para a implantação dos novos tributos podem ser acompanhadas na página da Receita Federal sobre a Reforma Tributária do Consumo.
Quanto ao cronograma específico dos documentos fiscais eletrônicos, devem ser observadas as disposições dos Atos Conjuntos da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS, especialmente o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026.
2. Locação de imóveis na Reforma Tributária: redução de 70% nas alíquotas
O art. 261 da LC nº 214/2025 estabelece redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS incidentes sobre locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis.
Na prática, o contribuinte recolhe apenas 30% da alíquota geral, respeitando o cronograma de transição.
Essa regra está prevista na Lei Complementar nº 214/2025, em seu texto atualizado, que disciplina a incidência do IBS e da CBS sobre operações com bens e serviços.
Cenário 2026: aluguel de R$ 10.000,00 (ano de teste)
Considerando uma locação de imóvel no valor mensal de R$ 10.000,00, apresentamos a simulação dos tributos durante o período de testes da Reforma Tributária.
| Item | Regra de cálculo | Valor apurado |
| Aluguel cobrado | Preço contratado bruto | R$ 10.000,00 |
| CBS de teste | 0,90% × 30% = 0,27% | R$ 27,00 |
| IBS de teste | 0,10% × 30% = 0,03% | R$ 3,00 |
| Total demonstrativo IBS/CBS | 0,30% | R$ 30,00 (sem desembolso adicional) |
| PIS + COFINS (Lucro Presumido) | 0,65% + 3,00% = 3,65% | R$ 365,00 |
| Líquido do locador após tributos | R$ 10.000,00 – R$ 365,00 | R$ 9.635,00 |
Em 2026, PIS e COFINS continuam sendo recolhidos normalmente. O inquilino paga R$ 10.000,00 sem retenção na fonte, e os R$ 30,00 de IBS/CBS constam apenas para fins de teste operacional, considerando o cumprimento das obrigações acessórias exigidas.
Cenário 2027: aluguel de R$ 10.000,00 (extinção de PIS/COFINS e início efetivo da CBS)
Premissa de simulação: alíquota de referência de CBS estimada em 11,34% (sujeita à definição oficial) e IBS de transição a 0,10%.
Para manter o desembolso total do inquilino em R$ 10.000,00, calculamos o imposto “por fora”, decompondo a receita e o encargo tributário:
| Tributo | Alíquota geral de referência | Alíquota efetiva (com redução de 70%) |
| CBS | 11,34% | 3,402% |
| IBS | 0,10% | 0,030% |
| Carga total efetiva | — | 3,432% |
Cálculo da base de cálculo do aluguel em 2027
Considerando a carga efetiva de 3,432% e o valor global de R$ 10.000,00, a base de cálculo é obtida pela seguinte operação:
Base de cálculo = R$ 10.000,00 ÷ (1 + 0,03432) = R$ 9.668,19
Composição do documento fiscal em 2027
| Composição do documento fiscal | Memória de cálculo | Valor |
| Base da locação (receita líquida) | Valor sem tributos | R$ 9.668,19 |
| CBS apurada | 3,402% × Base | R$ 328,91 |
| IBS apurado | 0,030% × Base | R$ 2,90 |
| Total IBS/CBS | 3,432% × Base | R$ 331,81 |
| Total faturado ao inquilino | Base + Tributos | R$ 10.000,00 |
| Líquido do locador após IBS/CBS | R$ 10.000,00 – R$ 331,81 | R$ 9.668,19 |
Os valores apresentados constituem simulação ilustrativa, sujeita à confirmação das alíquotas oficiais, às regras de cálculo aplicáveis e às condições específicas de cada operação.
3. Comparativo de impacto econômico da Reforma Tributária: 2026 vs. 2027
A comparação entre os dois períodos permite avaliar como a substituição de PIS e COFINS por IBS e CBS poderá influenciar o resultado econômico das operações de locação de imóveis.
| Indicador financeiro mensal | 2026 | 2027 (simulação) | Variação nominal |
| Pagamento total do inquilino | R$ 10.000,00 | R$ 10.000,00 | R$ 0,00 (neutro) |
| PIS e COFINS devidos | R$ 365,00 | Extintos | – R$ 365,00 |
| IBS e CBS a recolher | R$ 0,00 (regime de teste) | R$ 331,81 | + R$ 331,81 |
| Líquido recebido pelo locador | R$ 9.635,00 | R$ 9.668,19 | + R$ 33,19 (+0,34%) |
Conclusão: O desembolso do locatário permanece constante. Para o locador, a substituição de PIS/COFINS (3,65%) pela alíquota reduzida de IBS/CBS (3,432%) resulta em um ganho residual de R$ 33,19 ao mês nesta modelagem.
Alerta contratual: A simulação parte do princípio de que R$ 10.000,00 é o valor global da fatura. Se a cláusula contratual definir o aluguel como valor líquido “livre de tributos” ou autorizar o repasse integral de novos impostos, o valor final cobrado ao inquilino precisará ser recalculado para refletir a nova sistemática.
Por esse motivo, o planejamento tributário das locações deve considerar não apenas as alíquotas, mas também as condições contratuais e os efeitos sobre a margem financeira do locador.
4. IPTU, despesas condominiais e benfeitorias: o que entra na base de cálculo do IBS e da CBS?
Reembolsos e encargos
De acordo com o art. 255, § 2º, da LC nº 214/2025, valores referentes a IPTU, taxas municipais e despesas ordinárias de condomínio suportadas pelo locatário não compõem a base de cálculo do IBS/CBS, observadas as condições legais de segregação e comprovação.
É importante que esses encargos estejam previstos em contrato, devidamente individualizados e comprovados documentalmente.
Obras e benfeitorias
Reformas custeadas pelo locatário com direito a carência, abatimento ou compensação nos aluguéis configuram contraprestação econômica indireta e podem ser atraídas para a base de incidência dos novos tributos.
É fundamental analisar cada instrumento antes de pactuar carências de obras.
A revisão dessas condições é especialmente importante para empresas com patrimônio imobiliário relevante. Uma gestão adequada dos contratos também faz parte da organização de uma holding patrimonial em Campinas, considerando os aspectos fiscais, contábeis e patrimoniais envolvidos.
5. Locação de bens móveis: como ficam IBS, CBS e emissão de notas fiscais?
A cessão e locação de máquinas, equipamentos e veículos automotores também exigirá adequação à documentação fiscal eletrônica aplicável, incluindo a NFS-e Nacional, conforme o cronograma e as orientações técnicas oficiais.
É essencial ressaltar:
- A redução de 70% aplica-se com exclusividade aos bens imóveis, não beneficiando a locação pura de bens móveis.
- Embora a locação pura de bens móveis não sofra incidência do ISS (conforme Súmula Vinculante nº 31 do STF), ela estará no campo de incidência integral do IBS e da CBS.
A distinção entre locação de bens móveis e prestação de serviços está consolidada na Súmula Vinculante nº 31 do Supremo Tribunal Federal, que afasta a incidência do ISS sobre operações de locação de bens móveis.
Com a Reforma Tributária, entretanto, essas operações passam a exigir atenção à nova sistemática de tributação sobre o consumo.
6. Alienação de bens do ativo imobilizado: tributação sobre a venda de veículos, máquinas e equipamentos
A venda de veículos, maquinários e instalações que compõem o ativo imobilizado sujeita-se ao IBS/CBS, mesmo quando efetuada por empresa que não tenha o comércio como atividade habitual (art. 4º, § 4º, da LC nº 214/2025), observadas as condições legais de incidência e o enquadramento do contribuinte.
Simulação: venda de veículo por R$ 80.000,00
O quadro a seguir apresenta uma simulação comparativa da incidência de IBS e CBS na alienação de um veículo integrante do ativo imobilizado.
| Tributo ou documento | 2026 (ano de teste) | 2027 (hipótese ilustrativa) |
| CBS | 0,90% = R$ 720,00 | 11,34% = R$ 9.072,00 |
| IBS | 0,10% = R$ 80,00 | 0,10% = R$ 80,00 |
| Total de IBS/CBS | R$ 800,00 (demonstrativo) | R$ 9.152,00 |
| Documento fiscal | NF-e (Modelo 55) | NF-e (Modelo 55) |
A simulação considera a aplicação direta das alíquotas indicadas sobre o valor da operação, exclusivamente para fins ilustrativos. A apuração efetiva deverá observar a base de cálculo legal, o enquadramento do contribuinte e eventuais regras específicas aplicáveis à alienação.
Essa operação não usufrui, como regra geral, da redução de alíquota de 70% prevista para locação de imóveis.
O tratamento de IBS/CBS é autônomo e não se confunde com o ganho de capital apurado para fins de IRPJ e CSLL.
Assim, a venda de bens do ativo imobilizado deve ser analisada sob dois aspectos: a incidência dos novos tributos sobre o consumo e a tributação do eventual ganho de capital.
7. Contratos pré-existentes de locação: regime especial de transição da Reforma Tributária
O art. 487 da LC nº 214/2025 prevê regime opcional de transição para determinados contratos de locação de imóveis por prazo determinado, com recolhimento de IBS/CBS à alíquota de 3,65% sobre a receita bruta recebida, desde que atendidos os requisitos legais.
A aplicação depende, entre outros pontos, da data, finalidade e formalização do contrato.
Favor encaminhar os contratos ao Escritório Taquaral Contabilidade e nos informar sobre o interesse na adesão a este regime.
Antes de optar pelo tratamento especial, é importante comparar seus efeitos com o regime regular, considerando os valores dos aluguéis, o prazo contratual e as condições estabelecidas entre locador e locatário.
Essa análise também se relaciona à necessidade de revisar o impacto da Reforma Tributária e do split payment sobre o fluxo de caixa, especialmente para empresas que precisam preservar previsibilidade financeira durante a transição.
8. Perguntas frequentes sobre a Reforma Tributária para locação de imóveis e bens do ativo
A locação de imóveis terá incidência de IBS e CBS?
Sim. A locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis estão abrangidos pelas regras de IBS e CBS. A LC nº 214/2025 prevê redução de 70% nas alíquotas dessas operações, observadas as condições e o cronograma de transição.
Em 2026, as empresas precisarão recolher IBS e CBS sobre os aluguéis?
Em 2026, o sistema funciona como período de teste. A dispensa de recolhimento dos novos tributos depende do cumprimento das obrigações acessórias exigidas, conforme as normas aplicáveis.
A locação de máquinas e equipamentos terá a mesma redução de 70%?
Não. A redução de 70% é específica para locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis. A locação de bens móveis está sujeita às regras gerais de incidência do IBS e da CBS, sem esse benefício específico.
A venda de veículos do ativo imobilizado terá incidência dos novos tributos?
Sim, nas hipóteses previstas pela legislação. A alienação de bens do ativo imobilizado pode estar sujeita ao IBS e à CBS, independentemente de a comercialização de veículos ser a atividade principal da empresa.
Contratos antigos de locação podem utilizar o regime especial de 3,65%?
Determinados contratos de locação de imóveis por prazo determinado podem se enquadrar no regime opcional previsto no art. 487 da LC nº 214/2025. A elegibilidade depende do cumprimento dos requisitos legais relacionados à finalidade, às datas e à formalização contratual.
9. Fundamentação legal desta orientação tributária
As orientações apresentadas neste documento consideram especialmente os seguintes dispositivos e normas:
- Emenda Constitucional nº 132/2023;
- Lei Complementar nº 214/2025, em especial os arts. 4º, 12, 21, 60, 251 a 261, 343 e 487;
- Lei Complementar nº 227/2026;
- Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026;
- Súmula Vinculante nº 31 do Supremo Tribunal Federal.
Nota técnica: As alíquotas de 2027 adotadas configuram premissas de trabalho regulatório e exigem acompanhamento das tabelas oficiais. A simulação toma por base pessoa jurídica optante pelo Lucro Presumido, desconsiderando particularidades de créditos não cumulativos, IRPJ e CSLL.
10. Assessoria contratual e consultoria especializada — Escritório Taquaral Contabilidade
A gestão da transição tributária exige precisão no desenho das cláusulas de repasse e na precificação das locações, evitando perdas de margem e litígios com locatários.
Sendo assim, orientamos nossos clientes que incluam cláusulas nos contratos de locação sobre este tema da Reforma Tributária.
Para apoiar sua empresa nesse processo, o Escritório Taquaral Contabilidade estruturou frentes dedicadas de atendimento técnico:
Consultoria Tributária Contratual (caso a caso)
Avaliação pontual de contratos específicos de locação ou alienação do ativo, com cláusulas de repasse tributário, enquadramento de encargos (IPTU/condomínio) e simulação de impacto financeiro.
Estudo Global de Carteira Imobiliária
Diagnóstico abrangente de todos os contratos vigentes da sua empresa, desenhando a reprecificação ideal dos aluguéis para buscar a neutralidade tributária do locador, além da verificação de elegibilidade ao regime especial de transição (alíquota de 3,65%).
BPO Fiscal (exclusivo para holdings patrimoniais)
Serviço de terceirização restrito a clientes deste segmento que precisarão se adequar à obrigatoriedade de emissão de notas fiscais a partir dos marcos previstos na regulamentação, incluindo a data de 01/12/2026 indicada nesta orientação, quando aplicável.
Para aderir a esta facilidade, solicitamos que entre em contato com nosso setor Comercial para elaboração de um orçamento.
Destacamos que, tão logo sejam divulgadas as informações oficiais e os manuais técnicos sobre o leiaute para a emissão da NFLoc-e, informaremos nossos clientes.
Por enquanto, continuamos acompanhando de perto todas as definições e atualizações legislativas.
11. Solicite uma análise tributária dos contratos de locação da sua empresa
A Reforma Tributária exige que holdings patrimoniais, administradoras de bens e empresas com ativos imobilizados revisem suas operações, documentos fiscais e contratos para evitar impactos financeiros indesejados.
Para receber uma proposta comercial de Estudo Tributário de Carteira Imobiliária, Consultoria Tributária Contratual ou BPO Fiscal para o seu negócio, entre em contato com a nossa equipe.
O Escritório Taquaral Contabilidade oferece atendimento técnico para avaliar os impactos da Reforma Tributária, orientar a revisão dos contratos e auxiliar na adequação das obrigações fiscais da sua empresa.
Setor Comercial / Coordenação Administrativa: Heloísa
Telefone / WhatsApp: (19) 3251-8577
E-mail comercial: comercial@escritoriotaquaral.com.br (ou canal de contato habitual)
Atenciosamente,
Maria Elizabeth Adabo Magrini
Contadora – CRC/SP nº 268.948/O-0
Escritório Taquaral Contabilidade
Telefone: (19) 3251-8577
E-mail: info@escritoriotaquaral.com.br
Referências legais complementares
Ressalvamos, por fim, que este documento constitui um resumo orientativo da legislação aplicável.
Para consulta detalhada dos textos legais, recomendamos as seguintes fontes oficiais:
- Lei Complementar nº 123/2006 — Estatuto Nacional da Microempresa e da Empresa de Pequeno Porte.
- Lei Complementar nº 214/2025 — Regulamentação do IBS e da CBS.
- Portal Oficial do Simples Nacional.
Nota de autoria: Maria Elizabeth Adabo Magrini é Contadora inscrita no CRC/SP sob o nº 268.948/O-0.
Ressalvamos, por fim, que o conteúdo acima é um mero resumo explicativo da legislação veiculada. Para outras questões pertinentes à matéria comentada, mas não abordadas neste trabalho, favor consultar por e-mail.